南宮282021年周邊入市的新房項(xiàng)目，精裝高層均價(jià)約3.52萬/平，疊墅均價(jià)4.5-4.59萬/平。
2023年10月11日三批次土拍，象嶼競得奉賢新城15單元12A-01A地塊，溢價(jià)率10%。聯(lián)動(dòng)價(jià)為36900元/㎡。
根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓合同要求顯示，項(xiàng)目住宅裝修比例不低于50%，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/m2（集采價(jià))。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案顯示，擬建11棟14-18F高層住宅、3棟6F疊拼別墅，預(yù)計(jì)可售住宅870套+，容積率2.0。
象嶼·江灣悅府預(yù)約熱線：?以十大智慧服務(wù)體系，打造高品質(zhì)智慧生活，以極高的安全系數(shù)，還原理想生活最舒適的尺度，給幸福更多安心保障，帶來更美好的生活場景。
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象嶼江灣悅府預(yù)約熱線：?同時(shí)通過景觀功能創(chuàng)造停留節(jié)點(diǎn)，觸發(fā)更多的停留和遇見的可能性，讓社交在自然而然中發(fā)生。比如，輕氧陣地、夜光跑道、多齡段兒童游樂區(qū)，既滿足全齡化運(yùn)動(dòng)需要，也形成一個(gè)個(gè)交匯節(jié)點(diǎn)與共享基地，增進(jìn)鄰里交往。
交通方面：約30分鐘主城平行時(shí)空，5大交通主脈全速支持，實(shí)現(xiàn)與上海主城的快速聯(lián)系，出門即同步都心視野。
?、蹷RT奉浦快線號(hào)線號(hào)線南延伸段（規(guī)劃中）：建成后將一面并軌5號(hào)線，一面通達(dá)大零號(hào)灣、莘莊工業(yè)區(qū)與虹橋國際商務(wù)區(qū)
商業(yè)方面：約6公里范圍內(nèi)，聚集龍湖金匯天街、奉賢天街、南橋百聯(lián)中心三大商業(yè)綜合體。其中，約11萬方龍湖金匯天象嶼江灣悅府預(yù)約熱線：?街距項(xiàng)目直線米（根據(jù)百度地圖測(cè)算），毗鄰約3萬方天和地塊商業(yè)（規(guī)劃中），一站多元生活場景，萬象潮流盡歸步履之間。
?、偃揍t(yī)院：中國福利會(huì)國際和平婦幼保健院、復(fù)旦大學(xué)附屬兒科醫(yī)院奉賢院區(qū)（在建中），新華醫(yī)院奉賢分院（即將開放）
象嶼江灣悅府預(yù)約熱線畝南橋中央生態(tài)公園（在建中）、約225畝達(dá)令港公園在側(cè)，萬畝中央公園的饋贈(zèng)，每一天浸潤濃郁的鮮氧之中。
讓每一位業(yè)主與孩子，近距離接受國際文化的熏陶，于藝術(shù)作品中，捕獲更多靈感，構(gòu)筑人生中每一個(gè)重要的時(shí)刻。
?、倬趴脴渌囆g(shù)中心：A級(jí)綜合劇院，由法國何斐德公司設(shè)計(jì)，作為南上海生態(tài)環(huán)保且具有國際化視野的新地標(biāo)
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2南宮28、房屋性質(zhì)：公寓、LOFT等主要為商業(yè)性質(zhì)，水電均為商業(yè)，一般不通燃?xì)狻⑴瘹狻?、普通住宅：是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。4、商住住宅：是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。
5、購買條件：商品住宅會(huì)有較多限制條件，戶口、社保、納稅證明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限購范圍。
6、付款條件：商品住宅首套較低首付比例為總價(jià)的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最長可達(dá)30年；公寓、LOFT等沒有首套和非首套之分，首付比例一般為總價(jià)的50%，按揭年限最長為10年。
7、現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。通常意義上的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
8、準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)南宮28，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然南宮28，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。（但是這種房產(chǎn)的性質(zhì)仍然屬于期房，政府按照期房進(jìn)行管理，必須辦理商品房銷售許可證才能銷售。）
9、期房：指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。即指開發(fā)商從取得許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。目前市面上銷售的新房基本上都是期房。一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此消費(fèi)的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響，還受到許多客觀因素的制約。
10、毛坯房：房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。
12、民用建筑高度與層數(shù)，根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》劃分為：1-3層為低層住宅，產(chǎn)品主要為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅等。4-6層為多層住宅，產(chǎn)品主要為疊拼別墅、花園洋房（有的有大平層概念）等。7-10層為中高層住宅（也叫小高層），很多城市廣義上將18層以下的住宅也稱之為小高層。11-30層左右為高層；30層以上為超高層。小高層及高層一般為普通住宅，超高層一般為城市豪宅
13、保障性住房：指政府為住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房和定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價(jià)格的商品房。經(jīng)濟(jì)適用房在滿足一定條件的情況下可以轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷≌?
14、房地產(chǎn)”五證“：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)商再取得五證之前，是不允許銷售的，一般會(huì)有認(rèn)購行為（一種是在開發(fā)商未拿到預(yù)售證，而向購房者預(yù)約房源，待拿到預(yù)售證正式銷售時(shí)正式成交。即在沒有正式的銷售許可的情況下，開發(fā)商與購房者達(dá)成購買協(xié)議。也叫認(rèn)籌、預(yù)約、預(yù)定。）
15、房地產(chǎn)“二書”：是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。
16、購房資格：各個(gè)城市的條件不一樣，因地制宜。目前可多關(guān)注當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)計(jì)劃，實(shí)際上是盡可能放開限購的伎倆。
18、購房需求分析：先安家?孩子教育？工作較近？改善？投資等等。明確以上問題后，接下來要在市面的產(chǎn)品上進(jìn)行考察、選擇。買房就是資金、品牌、地段、配套、戶型、物業(yè)等方面做權(quán)衡，根據(jù)自己的情況選擇。
19、買房意向金：在國家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，沒有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金。
20、面積贈(zèng)送：購房時(shí)大都會(huì)有一些面積是贈(zèng)送的，如陽臺(tái)。陽臺(tái)分為封閉和半封閉兩種，封閉陽臺(tái)要全部算面積，半封閉陽臺(tái)只算一半面積，半封閉陽臺(tái)越多越超值。
23、住宅的長度和進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后一墻皮之間的實(shí)際長度。
26、首套房優(yōu)惠：配偶買過房且未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購房的各種優(yōu)惠政策。
27、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅簯?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。
28、哪些公用面積不能分?jǐn)偅翰荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。
29、套內(nèi)使用面積：指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。
30、銀行按揭：按揭是英語“Mongase”（抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。
31、公積金：公積金也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的。
32、申請(qǐng)住房公積金的條件：凡住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請(qǐng)，每個(gè)城市政策可能有所不一樣。
作為購房者，在接收到的各種房產(chǎn)營銷信息中一定看到過類似“xxx項(xiàng)目樓王加推，只此一棟，錯(cuò)過不再有！”這樣的宣傳語。其中“樓王”兩個(gè)字特別引人注意，一旦帶上這個(gè)字眼就表明該樓棟是整個(gè)項(xiàng)目中最優(yōu)質(zhì)的一棟。具體優(yōu)質(zhì)在哪，下文會(huì)介紹。
從情感角度來說，好東西人人都有興趣，尤其在聽完置業(yè)顧問的介紹后普遍都會(huì)動(dòng)心。但較好的東西往往也標(biāo)上了最貴的價(jià)格。房子不同于普通商品，其單價(jià)高，每平米貴1000，整套房就要多出十幾萬。多花一筆大價(jià)錢買一份長久的“王者”體驗(yàn)到底值不值呢？你需要知道以下幾點(diǎn)：
“樓王”的概念來源于香港，原是指樓房頂層面積較大、定價(jià)最貴的一兩種戶型。現(xiàn)在我們說的“樓王”通常是指社區(qū)里所有樓棟中綜合條件較好的那一棟建筑，“樓王”一般占據(jù)著整個(gè)小區(qū)較好的資源。
根據(jù)樓盤的規(guī)模差異，還會(huì)細(xì)分出更多品類南宮28，例如“樓王組團(tuán)”，泛指超級(jí)大盤中的較佳區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓座共同組成的部分，樓王組團(tuán)中往往還會(huì)出現(xiàn)“樓王之王”；再如一期樓王、二期樓王等等，泛指分期開發(fā)的樓盤中每一個(gè)開發(fā)周期內(nèi)的樓王。
位置較好：“樓王”通常是位于小區(qū)的“C位”。排名前列不會(huì)離小區(qū)外圍很近，避免車來人往的噪音干擾和空氣污染。第二離小區(qū)各個(gè)出口都較近，保證進(jìn)出方便，去地鐵站、超市、幼兒園都不會(huì)走很長。
景觀較佳：“樓王”一般離相鄰的樓棟會(huì)較寬一些，視野更開闊；不會(huì)被建筑大面積遮擋，保證采光不受影響；另外，對(duì)外，如果樓盤本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景觀，那“樓王”基本也會(huì)占據(jù)欣賞景觀較佳的位置。對(duì)內(nèi)，“樓王”通?？拷醒雸@林，能欣賞到較佳的小區(qū)內(nèi)部園林景觀。
配套最全：“樓王”通?？上硎茏钔陚涞男^(qū)內(nèi)部基本配套，如健身設(shè)施、游樂設(shè)施、休閑設(shè)施、景觀設(shè)施、生活設(shè)施等。
戶型最優(yōu)：一般樓王的產(chǎn)品會(huì)是整個(gè)樓盤中較高端的，如面積較大、裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，戶型設(shè)計(jì)較好的產(chǎn)品。另外，樓王的梯戶比一般也會(huì)是小區(qū)比較好的。
價(jià)格較高：開發(fā)商深知自己樓盤優(yōu)劣勢(shì)，也知道每棟樓、每套房子的優(yōu)劣勢(shì)，樓王占據(jù)較佳資源，所消耗的內(nèi)部資源往往都是最多的。為了使商品房價(jià)值與價(jià)格相匹配，達(dá)到收益較大化；樓王位置的標(biāo)價(jià)往往較高，與樓棟拉開一定差距。
排名前列，我們需要清楚的是，“樓王”一說，原本就是從香港傳過來的一個(gè)概念，現(xiàn)在常被房產(chǎn)商用作宣傳房屋時(shí)的一個(gè)亮點(diǎn)。有時(shí)，開發(fā)商會(huì)宣傳他的多個(gè)樓棟都為“樓王”，用這樣的噱頭去吸引購房者，利用購房者“害怕錯(cuò)過”的心態(tài)，催促購房者盡快成交。有時(shí)，是借著樓王的名號(hào)，名正言順地賣出高價(jià)。所以，宣傳中所謂的“樓王”也許并非真“樓王”，需要購房者仔細(xì)辨別。
第二，“樓王”并非會(huì)在每一個(gè)方面都達(dá)到較佳，比如有一線江景景觀的樓棟也許離地鐵站比較遠(yuǎn)?！皹峭酢敝皇且粋€(gè)綜合下得出的相對(duì)最優(yōu)結(jié)果。購房者要根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。
第三，“樓王”概念不是所有小區(qū)都適用。有的樓盤只有幾棟建筑，每一棟都臨街，位置、樓間距、景觀都差不多，這種情況下，購房者千萬不要被商家所謂的話術(shù)牽著鼻子走。
第四，“樓王”不一定對(duì)所有人都是較好的，也千萬不要認(rèn)為買房就一定要買“樓王”。如果購房是為了長期居住，那就從自身的預(yù)算、交通需求、生活需求等出發(fā)去評(píng)定選擇即可。預(yù)算夠，又要追求較高的居住體驗(yàn)，買“樓王”當(dāng)然可以。預(yù)算不夠，可以考慮“樓王”鄰近的幾棟。如果購房是為了投資的話，更需要考慮幾年后出手，你所購買的“樓王”的價(jià)格能不能與同小區(qū)的樓棟拉開差距
